Valeur de l’usufruit d’une société : chanson pour l’Auvergnat

Un récent arrêt du Conseil d’Etat (CE, 30 sept. 2019, n° 419855) apporte un éclairage intéressant sur la valorisation de l’usufruit des titres d’une société, art délicat s’il en est, auquel s’essaient pourtant, sans toujours le discernement nécessaire, certains apprentis sorciers. La décision égratigne les paresseux en rappelant quelques fondamentaux en matière de calcul financier. L’acquéreur, dans le processus de détermination du prix, doit se montrer au plus près de ses sous, et c’est un Auvergnat qui l’affirme !

L’affaire concerne plus précisément la cession de l’usufruit, pour une durée de vingt ans, des parts sociales d’une société civile détenant des locaux professionnels à une société d’hôtellerie/restauration.

L’hôtel restaurant achète cet usufruit sur la totalité des parts de la SCI, par acte sous seing privé, le 28 décembre 2009. L’administration lui demande par la suite des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés (doublées de pénalités), obtenant d’ailleurs la victoire, tant devant le tribunal administratif d’Orléans que devant la cour administrative d’appel de Nantes.

Différence de valeur phénoménale

L’argument mis en avant : un rehaussement de l’actif net à hauteur de la différence entre la valeur réelle de l’usufruit et celle inscrite à l’actif de cette société. Il faut bien avouer, et c’est le moins qu’on puisse dire, qu’il existe une réelle différence d’analyse avec trois montants proposés pour un même usufruit : 460 euros retenus dans l’acte, contre 949 000 euros, par la suite ramenés à 632 993 euros, côté administration fiscale. Un grand écart qui laisse perplexe (rapport de 1 à… 1376 !).

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